In de Transvaalbuurt belanden steeds meer huizen in handen beleggers. Zij bezitten nu 20 procent. Hoe komt dit? En wie zijn deze verhuurders?
Sfeerbeeld de Transvaalbuurt: bij gesplitste en verhuurde woningen vind je meer deurbellen op één adres. (Dit huis wordt niet in het bijzonder in verband gebracht met de huurmisstanden).© United Photos/Toussaint Kluiters
De afgelopen tien jaar werden in de Transvaalbuurt steeds meer huizen opgekocht door beleggers. Inmiddels heeft die groep 20 procent van alle woningen in de buurt in handen. In heel Haarlem gaat het om 12 procent. Dat blijkt uit onderzoek van het Kadaster in opdracht van het Haarlems Dagblad.
De buurt is vooral populair bij particuliere investeerders: mensen met twee of meer koopwoningen. Zij bezitten inmiddels 17 procent van de huizen in de buurt. In heel Haarlem hebben de particuliere beleggers 8 procent in handen. Bedrijfsmatige investeerders bezitten 3 procent van de huizen in de Transvaalbuurt, in heel Haarlem is dat 4 procent.
Vooral in 2020 kochten beleggers veel huizen op in de buurt. In dat jaar gingen minstens 47 van de 154 woningen naar bedrijven of mensen die er niet zelf gingen wonen (31 procent). In 2010 kochten investeerders nog slechts 14 procent van de huizen op.
Dat strookt met landelijke cijfers. Uit onderzoek van het Kadaster voor consumentenprogramma Kassa bleek vorig jaar dat investeerders op de huizenmarkt nog nooit zo veel woningen hebben gekocht als in 2020. Van de woningen in Amsterdam, Den Haag, Utrecht en Rotterdam werd 34 procent verkocht aan mensen die er zelf niet gingen wonen.
Investeerders in de Transvaalbuurt lijken voornamelijk starters te verdringen, blijkt uit de cijfers van het Kadaster. In 2020 werd 31 procent van de huizen gekocht door nieuwkomers op de huizenmarkt. Dat is het laagste percentage in de afgelopen tien jaar. Gemiddeld genomen werd afgelopen tien jaar 43 procent van de huizen verkocht aan starters.
Project Lelie
De opkomst van verhuur lijkt hand in hand te gaan met het groeiend aantal huurmisstanden in de buurt. De gemeente Haarlem krijgt sinds 2010 signalen binnen van criminele activiteiten in de Transvaalbuurt, zoals woon- en adresfraude maar ook drugshandel, hennepteelt, illegaal gokken, witwassen en belastingfraude. Om deze criminaliteit aan te pakken, is de gemeente in in samenwerking met het Openbaar Ministerie in 2015 gestart met het antiondermijningsproject ’Project Lelie’.
(Tekst gaat door onder de foto)
In het oude winkelpand van de Cronjéstraat 1a houdt stichting !Woon in opdracht van de gemeente elke week een spreekuur speciaal voor kwetsbare huurders.© United Photos/Toussaint Kluiters
Vanaf 2015 deed de gemeente 381 onaangekondigde huisbezoeken. Bij bijna de helft werden misstanden geconstateerd. Waaronder woonfraude (er werd onrechtmatig gebruik gemaakt van de woning, bijvoorbeeld door Airbnb-verhuur of hennepteelt) en adresfraude (de ingeschreven huurders op een adres komen niet overeen met de daadwerkelijke huurders).
Ook werden zo’n 60 panden gecontroleerd op naleving van de bouwregels. In totaal werden 77 misstanden geconstateerd, waaronder illegale verbouwingen, brandonveilige situaties en achterstallig onderhoud. Toch ontstond bij de gemeente het beeld dat deze controles niet voldoende effectief waren. Particuliere investeerders bleven panden opkopen en deze – al dan niet illegaal – opsplitsen in kleine wooneenheden die zij vervolgens weer konden verhuren.
Grip
Hoe heeft de situatie zo ver kunnen komen? Mede omdat in de Transvaal nauwelijks corporaties actief zijn, stelt de gebiedsmanager van de gemeente Haarlem, Hans Vriend. „Bijna ieder huis is in particulier bezit. Dat maakt het lastiger voor de gemeente om grip te houden. Corporaties zijn een gesprekspartner voor de gemeente en verhuren huizen met sociale component - doorgaans een andere insteek dan particuliere verhuurders.”
(Tekst gaat door onder de foto)
Sfeerbeeld de Transvaalbuurt (dit huis wordt niet in het bijzonder in verband gebracht met de huurmisstanden)© United Photos/Toussaint Kluiters
Per 1 mei 2019 is het omvormen en splitsen van woningen in de Transvaalbuurt niet langer toegestaan. Eigenlijk komt dat al te laat, er zijn al veel woningen gesplitst in kleine kamers en studio’s.
Hans Vriend: „Als gemeente of overheid passen we beleid aan nadat ergens misstanden geconstateerd worden. Dat is iets van alle tijden, we lopen achter de feiten aan. Verhuurders willen geld verdienen met wonen en zijn creatief met de regels - niet altijd op een positieve manier - en de overheid gaat vervolgens proberen de gaten te dichten.”
Lees ook: Huurmisstanden in de Transvaalbuurt: Nikkie betaalt elke maand 350 euro te veel voor haar studio, en ze is niet de enige die een te hoge huur betaalt
Wie zijn de grootste verhuurders in de Transvaalbuurt?
Met 23 woningen is Veldman Holding B.V. de grootste huiseigenaar in de Transvaalbuurt, zo blijkt uit de cijfers van het Kadaster. Het bedrijf draagt de naam van Peter Veldman (61) en is gevestigd in Bergen. De 23 woningen in de Transvaalbuurt zijn geen ’standaard’ huurwoningen, het gaat namelijk om één pand met - volgens Veldman - 24 wooneenheden, laat Veldman deze krant weten. Deze verhuurt Veldman aan Regionale Instelling voor Beschermd Wonen Kennemerland/Amstelland (RIBW K/AM). Er wonen 22 mensen met psychiatrische problemen of een alcoholverslaving. Veldman is tevens directeur van Berkenhoeve Vastgoed B.V. en heeft in totaal 74 panden in Nederland.
De familie Van den Nouwland ademt de Cronjéstraat. Broers Gerard en Rinus zijn er geboren en getogen, hun ouders waren winkelier en hadden meerdere huizen in de straat. Die kochten ze met het oog op hun pensioen. Ook voor Gerard van den Nouwland (81) is het zo begonnen. Nu is Gerard met 17 woningen een van de grootste huizenbezitters in de buurt. In heel Haarlem heeft hij er 33.
Rinus van den Nouwland heeft 17 panden in Haarlem, waarvan 16 in de Transvaal. Rinus had tot 2011 een groentezaak in de Generaal Cronjéstraat. Ook Gerards zoon Martin van den Nouwland (54) komt voor in de top zes huizenbezitters in de buurt. Hij bezit 10 panden in de Transvaal en in totaal 22 in Haarlem. Martin is ook ondernemer, hij richtte bijvoorbeeld het bedrijf Otelli op, dat onder meer ijs levert aan verschillende Haarlemse horecazaken. Samen hebben de broers Rinus en Gerard en zoon Martin 43 adressen in de buurt in bezit.
Stefan Vlaming (48) heeft 15 adressen in de Transvaalbuurt, in totaal 36 in Haarlem. Eigenlijk zijn het maar vijf panden in de Transvaalbuurt, vertelt Vlaming over de telefoon. De woningen zijn opgesplitst in verschillende appartementen. Ook is hij niet de enige eigenaar, hij deelt de woningen met een compagnon en diens partner. Vlaming was ooit meubelmaker, daarna is hij de bouw ingegaan. Zo begon hij met het kopen, renoveren en opknappen van huizen.
In de Transvaal zijn 13 woningen in bezit van de bv Filippo Onroerend Goed Maatschappij, dat bij Bouwcenter Filippo hoort. Die bouwmarkt heeft locaties in Beverwijk, Oude Wetering, Leiden en de Transvaalbuurt in Haarlem. Directeurs zijn Frans (73) en Cornelis (70) van Hardeveld. In totaal hebben zij 15 woningen in Haarlem.
Deze eigenaren en verhuurders zijn niet in het bijzonder in verband te brengen met huurmisstanden. De gegevens zijn verzameld door het Kadaster, op verzoek van Haarlems Dagblad. Het Kadaster telde de percelen in de Transvaalbuurt. Bij meerdere rechthebbende koos het Kadaster de persoon met het grootste aandeel. De peildatum is 1 juli 2021.
Mediafonds
Haarlems Dagblad doet in samenwerking met het Haarlems Mediafonds onderzoek in de Transvaalbuurt. Hoe is de buurt de afgelopen 10 jaar veranderd? Wie zijn de nieuwe bewoners en wat is er overgebleven van de volksbuurt?
Dagelijkse nieuwsbrief
Meer nieuws uit Haarlem
Pré Wonen wijst verzoek Haarlemse politiek af: extra woonlaag op zestig jaar oude flats in Vincent van Goghlaan is onrealistisch
’Hoe het ook afloopt, je gaat met ’m naar McDonald’s’ | Column
Eigenaar van Haarlems oudijzerbedrijf vrijgesproken van witwassen gestolen Urban Arrow-bakfietsen, bekennende oud-medewerker moet 31.000 euro betalen
Hoofddorpse tattoo-artist Steve (48) kwam waarschijnlijk door geweld om het leven
Hardlopers van Loopgroep 03 geven voorzitter Tom Puts bankje bij het Wed. ’We hebben minstens een ton bijeen gerend voor goede doelen’
Focus op zes panden in Haarlemmermeer om te verduurzamen: daar is snel veel winst te boeken
